購買共有土地是否必須全部共有人同意出售，始可辦理過戶登記

         例：甲公司欲購買其所有之廠房毗鄰之C地作為擴建廠房之用，但經查詢C地之地主合計共有10人，其中二人已逝世未辦繼承登記，另有一位共有人查無任何戶籍文件，且無從考證其是否尚存人間。試問：甲公司可否無庸C地之地主10人全體一致同意出售C地，始可取得C地之全部所有權？

分析：
   
        民法規定：共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體同意。因此，共有土地之買賣移轉所有權，若全體共有人只要其中一人不同意，無論其所占之持分多寡即無法全部處分。惟為了解決此問題，土地法第三十四條之一規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部份，合計過半數之同意行之；但其應有部份，合計逾三分之二者，其人數不予計算。此所稱”處分”包括買賣、交換及法律上及事實上之處分，且該共有土地無論是否公私共有均有適用。
   
此時，所謂”共有人過半數及其應有部份合計過半數”係指共有人數及應有部份合計均超過半數而言；另所謂”應有部份合計逾三分之二” ，係指應有部份逾三分之二者，共有人數可以不計而言。一般而言，有關共有人數及應有部份之計算，係以土地登記簿上登記之共有人及應有部分為準，若土地登記簿上所登記之共有人死亡，雖未辦理繼承登記，仍應以其繼承人數及繼承人應繼分計算。
        首先須先行查證未辦繼承之共有人其繼承人之人數、繼承順位及有無抛棄繼承等相關問題。繼承共有人之應有部份，實務上認為如處分後共有權利已不存在，而他共有人已有死亡者，免先行辦理繼承登記，得直接辦理所有權移轉登記。但必須檢附繼承人之相關證明文件，供地政機關審查。
另共有人有無不明或無從知悉其生死時，應如何處理呢？由於日據時期土地登記簿謄本，共有人之住址為日據時期之番地，雖可以該番地查得現行之戶籍地址，然仍有無從查證或因登記錯誤致無從查證者。例如：土地登記簿謄本，僅記載”港町十五番地” ，經查詢戶政機關卻發現無人於該地設籍，形成土地謄本上有記載共有人之姓名，卻無從查得其生存與否。
另基於保護所有權人權益，應踐行優先購買權通知之程序及基於對價補償法理，取得不同意出售之共有人領取價金之證明文件或以清償債務為目的，向法院辦理不同意出售之共有人，應取得買賣價款之提存以證明價金支付，始得就共有土地所有權全部，即連同不同意出售之共有人持分，申辦土地買賣所有權移轉登記。
   
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