【持分土地買賣】~ (區段徵收) 區段徵收範圍內的建築物如何處理？

區段徵收範圍內的所有建築物，如妨礙都市計畫及區段徵收計畫，必須拆除；如果合法建築物未妨礙都市計畫，也未影響區段徵收計畫，原則上可由房屋所有權人向市政府申請按原位置保留分配，但是否能按原位置保留分配，須由市政府視區段徵收辦理實際情形決定。

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【持分土地買賣】~ (區段徵收) 被徵收土地或土地改良物所有權人對於其土地或土地改良物之權利義務於何時終止？

領取現金補償地價之土地所有權人及土地改良物所有權人對其土地或土地改良物之權利義務，在應受之補償費發給完畢時終止；申請發給抵價地之土地所有權人，則在接到本府核定發給抵價地通知時終止。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 /  高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ (區段徵收) 何種情況所有權人得申請一併徵收？以及申請時機?

1.得申請一併徵收之情況：

(1)徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者。

(2)徵收建築改良物之殘餘部分不能為相當之使用者。

(3)一併徵收之土地或建築改良物殘餘部分，應以現金補償之。

2.申請一併徵收之時機：

所有權人得於徵收公告之日起一年內提出申請，逾期不予受理。


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【持分土地買賣】~ (區段徵收) 什麼是抵價地？

區段徵收範圍內的土地所有權人，對於政府徵收土地應發給的地價補償費，可以向政府申請以徵收後可建築土地折算抵付，這種折算抵付地價補償費的土地，就稱為抵價地。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 /  高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ (區段徵收) 區段徵收土地權利關係人對於區段徵收公告事項有異議時，何時提出申請？

土地權利關係人對公告事項有異議時，應在徵收公告期間內以書面向辦理之直轄市或縣(市)主管機關提出，未提出異議者，視為同意，如在公告期滿後才提出異議者，則不予受理。

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【持分土地買賣】~ (區段徵收) 何時禁止辦理土地移轉？

按照土地徵收條例的規定，被徵收之土地或土地改良物自公告日起，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決已取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，不得分割、合併、移轉或設定負擔。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 /  高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

創新高 69.5萬戶老人宅75%獨居

老人、老宅「雙老」問題持續拉警報，據內政部最新統計，僅六十五歲以上長者居住的住宅數量，全國達六十九點五萬宅、創新高；另外，全國平均屋齡已達到三十三年，也同步創新高，六都尤以台北市屋齡最高，達三十七點七五年。

新竹8大重劃區誰漲最猛？第一名是它！竹北排第6

 2024/07/25 11:44:48

經濟日報 記者游智文／即時報導                                                                                                        

近年新竹縣市房價狂飆，根據元宏不動產加值服務平台統計實價資料，近五年，新竹地區八大指標重劃區，有五個漲幅超過一倍，其中縣治三期上漲1.3倍多，縣治一期129%第二，關埔重劃區上漲117%第三。

其他重劃區，台科大重劃區以及湖口王爺壟重劃區漲幅都在一倍左右。竹北高鐵特區上漲95%，排名第六，新豐明新重畫區94%第七，縣治二期78%排名第八。

目前新竹房價以竹市東區的關埔重劃區平均成交每坪63.85萬元最高，竹北高鐵特區63.1萬次之。

【持分土地買賣】~ (區段徵收) 區段徵收應公告期間多久？

區段徵收公告期間為30日。

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【持分土地買賣】~ (區段徵收) 辦理區段徵收有哪些好處？

辦理區段徵收，對區內土地所有權人而言，有提高土地利用價值，減省土地稅賦，提升居住環境品質等好處；對社會整體層面而言，則有加速公共建設，促進地區發展，節省政府財政支出，符合漲價歸公社會公平原則，健全地籍管理等好處。

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【持分土地買賣】~ (區段徵收) 什麼是區段徵收？

區段徵收係政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要，依法將一定區域內之土地全部予以徵收，並重新加以整理規劃開發後，除公共設施用地由政府直接支配使用外，其餘可建築之土地，部分由原土地所有權人領回抵價地，部分供作開發目的或撥供需地機關使用，剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權，並以處分土地之收入抵付開發總費用，不僅可促進該地區土地利用，並可達到地利共享之目標，為促進都市建設發展有效措施之一。

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【持分土地買賣】~【區段徵收】區段徵收土地地價補償費如何計算？

依101年1月4日修正之土地徵收條例第30條規定︰「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施 保留地之平均市價補償其地價。…」 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 /  買賣收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地、畸零地買賣專區】~ 何謂一生一屋 ？

土地增值稅土地所有權人出售自用住宅用地時，第一
次出售，符合自用住宅仍適用一人一生一次，於第二次出
售自用住宅用地後一生一屋規定如下：

依土地稅法第34條規定
土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，
符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：
一、出售都市土地面積未超過一．五公畝部分或非都市土
　　地面積未超過三．五公畝部分。
二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自
　　用住宅以外之房屋。
三、出售前持有該土地六年以上。
四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，
　　在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
五、出售前五年內，無供營業使用或出租。
　　因增訂前項規定造成直轄市政府及縣 (市) 政府稅收
之實質損失，於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅
款規模之規定施行前，由中央政府補足之，並不受預算法
第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。

　　前項實質損失之計算，由中央主管機關與直轄市政府
及縣 (市) 政府協商之。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 區分所有建物之專有部分或基地持分分離出賣時~

 基地持分出賣時，基地上建築物之專有部分所有人有基地應有部分不足者有優先購買權。但其須以能提出申辦建物所有權第一次登記或嗣後有經全體區分所有人合意就建築物各專有部分應配屬之基地持分為分配之文件，可供核算有無基地應有部分不足者為限，否則不得以其基地應有部分不足而主張對出賣之基地持分有優先購買權。

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重劃土地探討~家中有塊土地在區段徵收範圍內，選擇配回抵價地，政府目前正在進行整地工程。由於配地完成尚需一段時間，現有建商欲出價購買配地權利，請問可以將這種權利出售嗎？

按現行法令尚無土地所有權人得出售其配地權利之規定，仍需俟完成配地及囑託登記後始得移轉。

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土地以贈與方式移轉，可否適用自用住宅用地稅率？

答：因為贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

重劃土地買賣專區~如果不動產已被法院查封，在未辦竣塗銷查封登記前，是否可以辦理買賣移轉？

依土地登記規則第141條規定：「土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。…」及第147條規定：「查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記，應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託，始得辦理塗銷登記。…」，故須法院囑託塗銷後才可以辦理移轉登記。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 無償供公共使用的土地如何課徵地價稅？

無償供公共使用之私有土地，且不屬於建照房屋應保留之法空地部分，經查明屬實者，在使用期間內，可以免徵地價稅。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 公同共有土地，依土地法 規定，公同共有人尚不得主張以同一價格優先承購

查民法第八百二十七條規定：「依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」，是各公同共有人於未分割共有物前，尚無所謂「應有部分」，其既無應有部分，自無法踐行土地法第三十四條之一第四項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」之規定。故公同共有土地之出售，公同共有人尚不得主張以同一價格優先承購。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否亦得主張優先購買權？

一、查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（本部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照）。

二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋，始得依該條主張優先購買權，且自己出資建築，係屬法律事實行為，縱未登記，出資人於建築完成後即已取得房屋所有權；又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記，但仍得為交易之標的，買受人取得事實上處分權，故實務上法院裁判見解，亦不以該房屋合法為前提，違章建築之房屋，於符合前揭法條規定者，仍得主張優先購買權之適用（最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照）。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 1樓部分作早餐店使用，另一部分作住家使用，如何適用自用稅率課徵土地增值稅？

按房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。


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買房 (( 土地持分越多越好)) ？小心「這邊」先虧了

購買大樓建案或是公寓時，除了建物之外，也會獲得一部分的土地持分，土地持分的大小除了可能影響到貸款條件外，未來如果進行重劃、都更的話，更可能影響到分配的多寡，感覺上應該多多益善，但事實卻可能不然。

首先，如果是公寓類型的產品，由於持有人數量較少，只要地段夠好，未來確實有機會進行都更，但如果是產權複雜的大樓建案，又座落在雙北以外的地區，想要等到都更的機會其實不高，這時較高的土地持分反而成為了一個缺點。

因為房屋稅的計算方式，其實跟土地持分息息相關，共有部分持有的比例越高，要繳的房屋稅也就越高，地產部落客「地產秘密客 Ting & Sam」就曾分享，即使同一社區、類似坪數的房子，房屋稅也可能相差數千元之多，造成這樣的差異最大的可能就是在「停車位」上，雖然一般來說住宅社區自用的停車位免徵房屋稅，但卻會影響到共有部分的持分比例，因此停車位比較大或是多買一個停車位的人，要繳的房屋稅就會比較高。

此外，陽台也可能是原因之一，因為當陽台的面積超過主建築面積1／8，超過的部分就要計入課稅面積，需要繳交的房屋稅也就會比較高。

夫妻共有房產 老婆地價稅更便宜？原來是少做「這步驟」

日前有民眾申請補發地價稅繳款書，卻發現他與妻子各持分一半的土地及房屋，妻子繳的地價稅卻比較便宜，相當不解原因。桃園地方稅務局表示，許多人以為夫妻共同持有房地，作住家使用、戶籍也都設在該房屋，只要夫或妻的其中一方提出申請，夫妻各自持分土地均可享有自用住宅稅率千分之2課徵地價稅，但其實這是錯誤觀念。

地方稅務局說明，地價稅是按每一土地所有權人在每一直轄市或縣市轄區內土地的地價總額計算，夫妻雖共同擁有房地，但當地價稅開徵時，仍是依各自持有土地的地價總額計徵並分別開立稅單。

 因此，地方稅務局提醒，夫妻共同持有房地，記得雙方都要各自提出地價稅自用住宅用地申請，才能依照自住優惠稅率千分之2來課徵地價稅。

【持分土地、畸零地買賣專區】~ 日據時期土地原登記為寺廟或宗教團體所有，在臺灣光復前借用他人名義登記，迄今仍由該寺廟或宗教團體管理使用者，該如何處理？

原以寺廟或宗教團體名義登記，於34年10月24日以前改以他人名義登記之土地，自始為該寺廟或宗教團體管理、使用或收益者，經登記名義人或其繼承人同意，由該寺廟或宗教團體於申報期間內，檢附證明文件向土地所在地直轄市或縣（市）政府民政機關申報發給證明書；並於領得證明書後30日內，向土地所在地政事務所申請更名登記。

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捷運三鶯線媽祖田站、台北大學站開案 預計6月前開標

18:322024/02/12 中時 呂健豪

捷運三鶯線全線共規畫7處捷運開發案，其中台北大學站、媽祖田站目前已公告徵求投資人，預計今年5月至6月將陸續開標，未來若能順利與投資人簽約，估計可替三峽、土城引入77億投資金額，促進地方發展。

新北捷運局長李政安表示，台北大學站捷運開發基地位於三峽區復興路與大勇路交叉口，面積約1790坪，除位處北大對面，也鄰近三峽老街、三峽國小、國中學區及三鶯國民運動中心，距離恩主公醫院及國道僅600公尺，生活機能完善；而媽祖田站則為鄰近土城頂埔生活圈，面積約2980坪，為開發面積第二大的開發案。

台北大學站預計興建地上20層、地下4層，總樓地板面積約1萬5900坪，並提供280個轉乘機車停車格、110個自行車停車位及YouBike，預計將為三峽帶來30億投資金額；媽祖田站則預計興建地上25層、地下3層，總樓地板面積約2萬1000坪的捷運開發大樓，可望替土城挹注47億元投資金額，並有894坪公益設施。

捷運局表示，捷運三鶯線共7處捷運開發案，三峽站2處出入口已於2023年成功招商，除了台北大學站、媽祖田站外，龍埔站、永吉公園站、鶯桃福德站等3站也陸續辦理招商作業中，未來招商成功後，可促進捷運三鶯線沿線人流活動，帶動周邊地區發展，形塑大眾運輸導向發展（TOD）城市，打造優質舒適的捷運生活圈。

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【持分土地買賣】~ 寺廟或宗教團體申請更名登記時，應否為已依法登記之募建寺廟或法人？

依地籍清理條例第34條規定申請更名登記之寺廟或宗教團體，應為已依法登記之募建寺廟或法人。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 女變男，到底能不能變成祭祀公會的派下員？

嘉義一名賴姓女子2009年動了變性手術，由女變男後，他打官司主張自己已是男性，與其他兄弟一樣有權擔任賴氏祭祀公業的「派下員」，且對於祭祀公業的34筆土地擁有公同共有權，但祭祀公業主張基於「祭祀祖先」目的，只有男性子孫能當派下員，「她」是為了土地才去變性，但法院認為「他」既然已變性為男性，沒理由不讓他當派下員且擁有土地共有權，否則違反平等原則，因此判賴男勝訴確定。賴男提告指稱，他於2009年3月8日變更性別為男性後，也向戶政機關變更身分登記為男性，向嘉義市政府申請賴氏祭祀公業的派下員系統表，發現兩個弟弟都被列入祭祀公業派下員，自己卻沒有，為了維護權益而提起「確認派下權存在」訴訟。賴氏祭祀公業則主張，祖先為了避免「無嗣」、「無子孫祭拜」、「香火斷絕」等考量，於清朝設立祭祀公業，以祭祀及傳遞香火為首要目的，代代相傳，且「派下員」必須是「直系男性卑親屬」，才有「傳遞香火」的生理機能，而「賴女」一房已有兩個弟弟可繼承祭祀義務，並指她做變性手術並非為了祭祀祖先，而是為了取得公業祀產的權利，顯然有違善良風俗，違反祭祀公業設立目的。不過賴男表示，他從小自有性別認同時起，就認定自己的外部性別與內在不符，也經過醫院鑑定確認，他才尋求「變性手術」，變性為男性，使自己生理與心理相符。法院認為他經過2名精神科醫師評估鑑定，並已動手術摘除女性性器官，包括乳房、子宮、卵巢等，依規定向戶政機關聲請變更性別獲准，雖然他出生時是女性，但目前是男性，並不牴觸祭祀公業「祭祀祖先」的設立目的，且他的兩個弟弟都被祭祀公業列入派下員，沒理由對賴男差別待遇，因此判他有權擔任派下員並擁有祭祀公業的土地共有權。全案確定。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 信託土地，在信託關係存續中由受託人移轉時，可否按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

原則上不可以。惟該信託土地如為自益信託土地，供委託人本人、配偶、或其直系親屬自用住宅使用，且與信託目的不相違背者，如其他要件符合自用住宅用地，仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 

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