【持分土地買賣】~ (區段徵收) 已設定他項權利的土地，土地所有權人如何申領抵價地？

設定有抵押權或典權者，原土地所有權人及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權，申請時並應提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。

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【持分土地買賣】~ (市地重劃) 公共設施用地所有權人參加市地重劃可否獲得地價補償？

一、公共設施用地所有權人參加市地重劃可否獲得地價補償？ 重劃前公共設施用地所有人參加市地重劃，因重劃非屬徵收，重劃前的土地扣除抵付重劃負擔後，亦可獲分配建築用地，自不給予地價補償費，但重劃後所分配之土地未達細部計畫書所規定之最小建築基地面積之二分之一者或未達畸零地使用規定所定之寬、深度或面積者，仍應發給地價補償費。 二、有未建築土地可供抵付重劃負擔，可否要求改以現金繳納？ 市地重劃共同負擔須以未建築土地折價抵付，無未建築土地者，始得以現金繳納之。 三、土地承租人或占有人或其他權利人可否分配土地？ 市地重劃的對象為土地所有權人，故土地分配對象為土地所有權人。土地的承租人、占有人或其他權利人均無權要求分配土地。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

基地上之房屋為違章建築或未辦建物所有權第一次登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否得主張優先購買權？

基地上之房屋為違章建築或未辦建物所有權第一次登記之合法房屋，「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第419條第1項規定之限制。」分為土地法第104條及民法第425條之1所明定，故基地出賣時，地上權人、典權人或有租賃關係之承租人才有優先購買權。

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抵押權已逾期法定期間，如何辦理塗銷登記？

抵押權逾期之要件為（1）該債權請求權已逾債務清償日期滿15年因時效而消滅且抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅（民法第145條及第880條）。（2）以書面向法院提出聲請塗銷抵押權之訴，並檢附下列文件向所轄土地登記機關辦理：
1.登記申請書及登記清冊：填載申請人基本資料及申請人蓋用印章（土地登記規則第34條）。
2.登記原因證明文件：法院判決確定書等證明文件（土地登記規則第34條）。
3.申請人身份證明文件：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本（土地登記規則第34條）。

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不屬同一登記機關管轄之數宗土地或建物，辦理共有物分割登記時，應向那一登記機關申請登記？

相同共有人共有不屬同一登記機關管轄之數宗土地或建物申請共有物分割時，應提出分割契約書分別向土地所在地之登記機關申請登記，又分割後各人所取得之土地價值不等，涉及土地增值稅者，於申請登記時並應提出土地增值稅之繳納收據，或經主管稽徵機關證明之土地增值稅繳納收據影本。（內政部77年1月8日台內地字第557637號函）

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未經核發使用執照之建物如何申辦所有權第一次登記？

實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：1.曾於該建物設籍之戶籍謄本。2.門牌編釘證明。3.繳納房屋稅憑證或稅籍證明。4.繳納水費憑證。5.繳納電費憑證。6.未實施建築管理地區建物完工證明書。7.地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。8.其他足資證明之文件。建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。

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有關法院主文未載明夫妻剩餘財產差額分配之判決移轉案件，是否得免徵契稅？

如經法院之判決確定，依民法第1030條之1規定而行使剩餘財產差額分配請求權，取得不動產所有權時，非屬契稅條例第2條規定之課徵範圍，得免繳納契稅。

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【持分土地買賣】~ (市地重劃) 公辦市地重劃及自辦市地重劃兩者有何異同？

市地重劃係由政府主動辦理，於擬具市地重劃計畫書送上級主管機關核定公告滿三十日後實施之；自辦市地重劃，係由土地所有權人得依據內政部所頒「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定自行組織重劃會辦理之。兩種重劃方式除發動主體不同外，重劃作業程序均無不同。

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參加市地重劃土地所有權人應共同負擔之項目有何?

參加市地重劃土地所有權人依規定，應共同負擔之項目如下：
1.公共設施用地負擔：
        重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地後，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。
2.費用負擔：
        工程費用、重劃費用及貸款利息，由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付之負擔。
上述折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。

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重劃土地買賣~市地重劃種類？

市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第56條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃，或依同條例第57條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃，此即所謂公辦市地重劃；另依同條例第58條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃，即為自辦市地重劃。

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政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何？

市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重劃係由土地所有權人自行辦理，辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

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辦理市地重劃，分別共有土地分配為單獨所有辦理原則？

分別共有土地，共有人依該宗部分計算之應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意或其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有；其應有部分未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，仍分配為共有。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 又何謂裁判分割

共有物之分割，原則上是依共有人協議之方法行之(民法第824條第1項)，但於分割之方法不能協議決定，或於協議決定後，因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，為共有物之分配，即為「裁判分割」(民法第824條第2項)。

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((持分~道路~畸零地買賣專區) ~ 何謂共有物分割自由原則

民法對共有物採分割自由原則，於第823條第1項本文明定，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，其立法目的在於促進共有物的使用效率及減少糾紛。但有二個例外規定(民法第823條第1項但書、同條第2項及第3項)：
1.因物之使用目的不能分割者，不得請求分割。
2. 契約訂有不分割之期限者，須依約定之期限，不得隨時請求分割。此項約定不分割之期限，不得超過5年；超過5年者，縮短為5年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得超過30年；超過30年者，縮短為30年。但前述之二種情形，如遇有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 標到法拍房屋權利5分之1，可以請求變價分割嗎？

按 [ 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ] 。
現行有效民法第824條規定「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」法院為裁判分割只有三種方式可供選擇，分別為原物分配、變價分配與原物分配兼金錢補償。原物分配指將共有物之全部依現狀，按共有人之應有部分比例，分配給各共有人。所謂變價分配，係指法院將共有物全部變賣後，將賣得價金按各共有人應有部分比例分配予各共有人。至於原物分配兼金錢補償乃原物分配之補充規範，係指當法院以原物分配予各共有人時，其中有部分共有人未按其應有部分受完足之分配，而命其他共有人以金錢補償之。

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重劃後分配土地應在何時辦理點交？

重劃土地完成地籍測量後，主管機關應以書面通知土地所有權人及使用人定期到場接管。土地所有權人未按指定期間到場接管者，自指定之日起自負保管責任。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 遭法拍申辦房貸難

共有人雖有優先承購權，但短期內若無法籌出大量自備款，只能眼睜睜放棄權利。台灣房屋法務專員游璿樺認為，原有房屋因有部分持分遭法拍，已是銀行眼中的瑕疵屋，申辦房貸困難，「可先向壽險業者、或向銀行申請利率較高的信貸，待買回法拍的持分部分、產權完整後，再向銀行申請利率較低的房貸，償還其他貸款。」

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【法丞律師事務所─陳樹村律師演講系列】法拍與強制執行案例解析

【持分土地、畸零地買賣專區】~ 持分法拍漸受青睞

104法拍網總經理籃茂山說，一般共有人無力購回，以致遭外人買走持分的案例，後續多以變價拍賣收場。「房屋不像土地容易分割，1間房子很難分成3或4塊。」藍茂山說，近來陸續有投資客進場，投標房屋持分的物件，再向法院要求變價分割賺取價差，「但從購買到法院判決下來，通常要1∼2年的時間，過程較為繁冗。」
永然聯合法律事務所所長李永然表示，根據《民法》824條，當原物分割有困難時，得申請變賣，價金按比例分配於各共有人。信義地政士聯合事務所專案經理林以德說，共有人若有債務問題，要密切注意法院通知，但自己不要參與投標，待有人拍到再行使優先承購權。

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持分土地~~未辦繼承房地屬公同共有，可申請分單繳納稅款

林女士於日前收到2021年房屋稅核定稅額通知書，只知是其父親往生後未辦繼承房屋之欠税，因此對該稅款之繳納產生疑義。對此，稅捐機關表示，被繼承人死亡，在房地未辦妥繼承登記前，依法屬於全體繼承人公同共有，全體繼承人對該財產均負有納稅義務。未收到繳款書的公同共有人如有繳納意願，於繳納期間內，可至稅捐稽徵機關補開稅單繳納；或向所轄稅捐稽徵機關申請按其應有權利部分分單繳納。 

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贈農地或公設地予媳婦，免贈與稅？

該局說明，依據都市計畫法第50條之1規定，贈與公共設施保留地予配偶及直系血親之親屬關係者，可免徵贈與稅；至於公婆贈與媳婦公共設施保留地，因媳婦依民法規定係屬直系姻親，而非直系血親，無法適用免徵贈與稅之規定。

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打通合併使用，適用「自用住宅」規定？

日前有民眾詢問，打通毗鄰房屋合併使用，該算幾戶自住房屋呢？稅捐機關表示，二戶合併為一戶使用之房屋，經地政關辦竣建物合併登記，並向戶政機關申請門牌併編者，可申請合併房屋稅籍，該戶如符合「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」之規定，即可認定為一戶自住房屋，按自住房屋稅率課徵房屋稅。

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共有,持分土地買賣~~地政知識！土地合併後出售，土增稅繳納「有眉角」

地政知識！土地合併後出售，土增稅繳納「有眉角」

土地合併後出售其中不屬於房屋基地部分，不適用自住用地稅率課徵土地增值稅

土地所有權人將所有2筆土地合併後出售，並申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，部分土地在合併前，並不屬於自住房屋的座落基地，是無法准予適用優惠稅率核課土地增值稅。

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【持分土地買賣】~ (區段徵收) 區段徵收完成後，地價稅有無減免優惠？

區段徵收完成後，土地所有權人自接管抵價地之日起，地價稅減半徵收 2 年(工程驗收在土地接管日期之後者，以工程驗收合格日為起算日期)。

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