【持分土地買賣】~ [實價登錄] 聽說租賃案件也要申報，是否所有的房屋或土地出租都要申報？

經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報，且是由仲介業負責，並不一定所有的房屋或土地出租都要申報。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄] 區段化、去識別化方式提供查詢，可否舉例說明？

買賣之案件有建物門牌者，區段化一定區間以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則，舉例而言，如成交案件係位於新北市新店區北新路1段25號，則以新北市新店區北新路1段1~50號公開查詢。該區段化方式亦會視各個地區不同發展程度，因地制宜彈性呈現。 若都市化程度較低地區，不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者，則以顯著地標、地物之區段化方式呈現，舉例而言，如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [實價登錄] 實價申報登錄後對外提供查詢之內容項目為何?會不會洩漏個人隱私？

地政機關受理申報登錄之資訊，基於公示原則，經篩選整理後，於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下，將以區段化、去識別化方式提供查詢。由於係採區段化、去識別化方式，故不會洩漏個人隱私。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄] 是否所有受理申報登錄之價格資訊，皆會對外公開？

地政機關受理申報登錄之資訊，會經篩選整理後，再以區段化、去識別化方式提供查詢。畢竟實價登錄係為對一般社會大眾提供充分且適合之資訊，如有超高成交價，甚至可能為有心人士刻意炒作行情，因對於外界反而可能會有誤導效果，將不提供該極端個案公開查詢。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄] 未來向地政單位申報實價資訊，可否於買賣案件送件時一併申報?

地政三法係規定買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內，向主管機關申報實際資訊。因此地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報；然為提供民眾多元申報管道，自105年7月1日起新增「預申報」管道，即申報人於辦理買賣登記前可至內政部地政線上申報系統預先登載不動產成交案件資訊，並於買賣案件送件時提供預申報書紙本及序號予地政機關，俟該案件登記完畢後，系統檢核申報基本資料正確無誤，將預申報資料轉入實價登錄資料庫中，始完成申報登錄。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄] 租賃及預售屋都不須經過地政事務所登記,受託業者如果不登錄有沒有稽查的方法?

依據不動產經紀業管理條例第27條及其施行細則第25條規定，主管機關檢查經紀業之業務，經紀業不得規避、妨礙或拒絕，並得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀錄及文件。因此，直轄市或縣（市）主管機關可依上開規定，對經紀業進行業務檢查，並查詢或取閱經紀業持有之不動產租賃或預售屋買賣契約書（因該契約書應由經紀業指派經紀人簽章），以查核經紀業申報登錄之成交資訊是否屬實，或是否隱匿成交案件未履行申報登錄義務。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄] 就實價申報登錄之內容項目觀之，所需申報者是否不只房地成交價?

因各界最關切的就屬不動產交易價格，故外界慣稱實價登錄，但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」，因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分，民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報，以免不諳法令而受罰。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [實價登錄] 如房地產合併交易，土地及建物成交價仍需分別申報嗎？

向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價，則須分開申報；如係房地合併交易（即未就土地及建物分別議定成交價），則合併申報一個成交價即可。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄] 如何確認申報資訊之真實性?

未來如發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者，將請申報人說明，並請申報人提出必要文件佐證，並規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估價師協助認定。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄]就同一買賣案件，權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任?

地政三法均有實價申報登錄之規定，為避免重覆申報登錄，買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。
買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前述規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
有以上兩種情形時，權利人則可免申報義務，以減輕一般民眾負擔。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄]是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?

實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」，若非屬買賣案件，如贈與雖有移轉，但並不需要申報。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [實價登錄]實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰？規定為何？

申報登錄不實、逾期未申報登錄，經通知權利人(買賣案件之買方)限期改正，而未改正者，按次處以3-15萬元之罰鍰，至改正為止。
如屬委由地政士及不動產經紀業案件，申報登錄不實、逾期未申報登錄，不經限期改正，直接處地政士及不動產經紀業者3-15萬元之罰鍰，至改正為止。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄] 實價登錄地政三法之重點有那些?

實價登錄地政三法之修正重點包括： 1.申報登錄時機：權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。 2.相關處罰規定：違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處以3-15萬元罰鍰。 3.施行日期：考量修法後施行日期之銜接，爰增訂修正條文之施行日期，由行政院定之規定。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [實價登錄]如買賣案件未有房仲業經手，亦無委託地政士代辦過戶，是否需買賣雙方共同申報?

買賣案件若未委託地政士申請登記，亦未委由不動產經紀業居間或代理成交，則由權利人（買方）負責申報即可，賣方無申報之義務。 共有土地 / 持分土地 / 繼承土地 / 高價收購 ~~~ 0982-683151  ~~~ 龍 先生

【持分土地買賣】~ [實價登錄]為何要推動實價登錄地政三法?

為促進不動產交易資訊透明化，降低目前不動產資訊不對稱情形，避免不當哄抬房價，在保障民眾隱私權前提下，內政部積極推動實價申報登錄之立法。因此，修正平均地權條例，立法要求交易當事人申報登錄成交價。另民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜，故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正，以全面申報登錄成交案件資訊。

換言之，實價登錄地政三法，係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化，健全不動產交易市場。

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【持分土地買賣】~ [實價登錄] 何謂實價登錄地政三法?

實價登錄地政三法，係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例，於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中，皆有要求實價申報登錄，故合稱實價登錄地政三法。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 於臉書上轉PO租屋或買賣房子的資訊，幫人家分享或推薦給朋友，有違反相關不動產仲介相關規定嗎？

民眾在網路平台或臉書刊登租售自己的不動產廣告，毋需適用不動產經紀業管理條例規定，惟如遇有熱心的親朋好友代為轉PO相關資訊，仍然要看轉PO資訊的行為人是否有其它居間聯繫、帶看房子、解說屋況、代收定金等認定為經營仲介業務的事實，倘經查證行為人確有上述經營仲介業務的表徵，即涉有違反不動產經紀業管理條例第32條規定之虞，否則若僅代為轉PO相關資訊，尚難認定有違反不動產經紀業管理條例之規定。


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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 如房地產合併交易，土地及建物成交價仍需分別申報嗎？

向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價，則須分開申報；如係房地合併交易（即未就土地及建物分別議定成交價），則合併申報一個成交價即可 。 收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地、畸零地買賣專區】~ 土地法第七十三條之一之立法意旨

繼承登記的目的在儘速確定每個繼承人的權利範圍，倘時間拖延過久，各人的權利範圍未能確定，容易造成使用上及權利上之糾紛，再加上繼承如分散各地或又再次發生繼承情形，勢必造成繼承人的增加，使不動產的權屬關係更加複雜，使用或處分上更容易產生糾紛，如年代久遠，後代子孫甚至不知有未辦繼承的不動產而遭受損失。此種情形不但造成繼承人間的糾紛，影響土地利用，同時對國家、社會整體土地的利用與管理也有不利影響。故為解決久未辦理繼承登記的困擾，土地法第七十三條之一規定土地或建築改良物自繼承開始之日起，如逾期未辦繼承登記，經地政機關列冊管理滿十五年，仍未辦理登記者，即移請國有財產局公開標售，繼承人得按法定應繼分就標售金額向國有財產局申請提領價金，逾十年未提領者，即歸屬國庫。如經標售五次仍未標出者，即登記為國有，自登記完畢之日起十年內，原繼承人得檢附證明文件就其法定應繼分按該土地或建築改良物第五次標售底標分算發給之。其立法意旨在於督促繼承人儘速申辦繼承登記，並促進土地之有效利用。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 土地面積疑問

目前買了一塊地權狀為165平方公尺,原地主說實地測量後為9.7*17.2=166.84平方公尺為何會有此誤差?將來我要蓋房子時應以何為準?

A:
關於台端土地面積疑問，一般土地買賣均以地政事務所登記面積為準。而將來如欲蓋房子，則須向地政事務所申請鑑界，以實地鑑界之界址為準。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 被繼承人死亡前6年至9年內繼承之財產已納遺產稅者，可以扣除多少？

在死亡前6至9年內，繼承或受遺贈的財產已繳納過遺產稅者，分別按年遞減扣除80%、60%、40%及20%之遺產價額，但是被繼承人如果是經常居住我國境外之我國國民，或非我國國民，其死亡前6年至9年內繼承或受遺贈的財產，則不適用前述扣除的規定。
（遺產及贈與稅法第17條第1項第7款及第2項）
（財政部98年4月6日台財稅字第09800057680號函）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 得自遺產總額中扣除之喪葬費多少？

喪葬費的扣除金額，不論實際發生多少金額，一律都以123萬元計算（95年1月1日 至102年12月31日為111萬元），不須要附證明文件，但假如被繼承人是經常居住在國外的我國國民或是外國人，那麼只有在我國境內發生的喪葬費才可以扣除。
（遺產及贈與稅法第17條第1項第10款）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 被繼承人遺有受其扶養之祖父母時，每人得自遺產總額中扣除的金額多少？

被繼承人死亡時遺有祖父母的，如果年滿60歲以上或未滿60歲因沒有謀生能力過去受被繼承人扶養的，每人可從遺產總額中扣除50萬元（95年1月1日至102年12月31日為45萬元），但是受扶養的祖父母，如果是繼承人，又拋棄繼承權的就不能扣除。
（遺產及贈與稅法第17條）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 被繼承人遺有受其扶養之兄弟姊妹時，每人得自遺產總額中扣除的金額多少？

被繼承人死亡時遺有兄弟姊妹，如果未滿20歲或滿20歲以上因在校就學或身心障礙或無謀生能力過去受被繼承人扶養的，每人可自遺產總額中扣除50萬元（95年1月1日至102年12月31日為45萬元）。如果兄弟姊妹中有未滿20歲的，可按照他的年齡相差年滿20歲的年數每年加扣50萬元，不滿1年的以1年計算，但是受扶養的兄弟姊妹，如果是繼承人，又拋棄繼承權的就不能扣除。
（遺產及贈與稅法第17條）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 被繼承人遺有父母時，每人得自遺產總額中扣除的金額多少？

被繼承人死亡時父母親仍健在的，每人可以從遺產總額中扣除123萬元（95年1月1日至102年12月31日為111萬元），但是如果沒有第一順位繼承人，父母親也拋棄繼承權時，則不可扣除123萬元。
（遺產及贈與稅法第17條）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 被繼承人遺有第一順序繼承人（直系血親卑親屬，如子女及代位繼承孫子女等）每人得自遺產總額中扣除的金額多少？

被繼承人遺有第一順序繼承人，每人可從遺產總額中扣除50萬元（95年1月1日至102年12月31日為45萬元），其中有未成年人，可以按照他的年齡相差年滿20歲的年數，每人每年加扣50萬元（95年1月1日至102年12月31日為45萬元），不滿1年的以1年計算，但是繼承人拋棄繼承權就不能扣除。例如老張死亡留有1個18歲的兒子，那麼他相差年滿20歲還有2個年數，所以他的扣除額是150萬元。
又如有因子女全部拋棄繼承而由孫子女繼承時，扣除的金額是以拋棄前原來可以扣除的數額為準。例如某甲死亡遺有2位子女，這2位子女全都拋棄繼承，由4位未成年孫子女繼承，那麼扣除額只能以原來2位子女繼承可扣除數額100萬元為扣除額。
（遺產及贈與稅法第17條）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 被繼承人遺有配偶者，得自遺產總額中扣除的金額多少？

被繼承人遺有配偶，可以從遺產總額中扣除493萬元（95年1月1日至102年12月   31日為445萬元），但配偶拋棄繼承權就不可以扣除。
（遺產及贈與稅法第17條）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 被繼承人之配偶、直系血親卑親屬或父母如為殘障者，可否自遺產總額 中減除身心障礙特別扣除額？

被繼承人的配偶、直系血親卑親屬或父母，如果是身心障礙者保護法第3條(現行法為身心障礙者權益保障法第5條)所規定的重度以上身心障礙時、或精神衛生法第5條第2項（現行法第3條第4款）所規定的病人，每人可以加扣618萬元（95年1月1日至102年12月31日為557萬元）。但是身心障礙者如果是依順序可取得繼承權而拋棄繼承的就不能扣除。申報時要檢附社政主管機關核發之重度、極重度之身心障礙手冊或身心障礙證明影本，或精神衛生法第19條第1項規定之專科醫師診斷證明書影本。
（遺產及贈與稅法第17條）
（遺產及贈與稅法施行細則第10條之2）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 訴訟期間,所有權人同時進行銷售此訴訟標的,可以嗎?

目前在訴訟(還返標的), 請問在訴訟期間, 如果所有權人同時在進行銷售此訴訟標的,可以嗎? 非所有權人有什麼方法可以防範所有權人脫售?

A：
         內政部八十九年五月十五日台（八九）內中地字第八九七八八九二號函

內容：一、查民事訴訟法業經總統於八十九年二月九日修正公布施行，其中增訂之第二百五十四條第五項：「第一項為訴訟標的之權利，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於起訴後，受訴法院得依當事人之聲請發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記。訴訟終結後，當事人或利害關係人得聲請法院發給證明，持向該管登記機關請求塗銷該項登記。」規定受訴訟法院得依當事人之聲請發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記，登記機關應予受理，其登記方式及內容為：
（一）以「註記」為登記原因將訴訟事實登載於該登記名義人之其他登記事項欄（所有權人或他項權利人）。

（二）登記內容為：「（一般註記事項）依ΟΟ法院ΟΟ年ΟΟ月ΟΟ日Ο字第ΟΟ號函證明文件辦理註記，本件不動產現為該院Ο年度（訴）字第ΟΟ號ΟΟ案件訴訟中」

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 共有人優先承購權與基地承租人優先購買權之先後 :

土地之共有人出賣其應有部分時，即可能發生他共有人優先承購權及基地承租人（或地上權人、典權人）優先購買權先後之問題:

於六七年台土字第二0六二號判決中之見解即認為土地政策;避免土地畸零及所有權分散等，係對農地及空地而言。如地上已由第三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優先承購他共有人應有部份之必要。六八年台上字第一一四七號判決亦主張應以地上權人之優先購買權更為優先。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 被繼承人死亡前未繳納之稅捐，可否自遺產總額中扣除？

被繼承人生前未納之各項稅捐、罰鍰及罰金，應檢附相關文件自遺產稅額中扣除，例如：
1.被繼承人死亡年度發生之地價稅與房屋稅，應按其生存期間佔課稅期間之比例（地價稅之課稅期間為每年1月1日至12月31日，房屋稅為每年7月1日至次年之6月30日止），自遺產總額中扣除。
2.被繼承人於年度中死亡，如與配偶或其他親屬合併申報綜合所得稅時，其扣除應納未納綜合所得稅額之計算，應按當年度申報被繼承人所得佔申報綜合所得總額比例，核算被繼承人實際應分攤之稅額，再減已扣繳稅款後之淨額，准自遺產總額中扣除。
（遺產及贈與稅法第17條第1項第8款）
（財政部75.1.11台財稅第7520338號函）
（財政部73.1.30台財稅第50708號函）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 經假扣押之共有土地能否分割？

假扣押之禁止處分，其目的在禁止債務人將假扣押之財產移轉於他人或設定負擔，以保全將來之執行。分割共有物並非將自己所有財產移轉於他人或設定負擔之行為，分割後各共有人之財產並不因而減少價值或難於執行，故共有物縱經法院實施假扣押，亦非不得分割（最高法院五十九年度台上字第一八○號判決）。然依土地登記規則第一百三十六條之規定，假扣押所為禁止處分之登記屬限制登記，故共有人無法以協議分割土地，而只能請求法院判決分割。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 土地信託不成立、無效、解除或撤銷，如何辦理免徵土地增值稅？

依土地稅法第28條之3規定，土地為信託財產者，因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間移轉所有權，不課徵土地增值稅。此類案件不必申報移轉現值，只須至稅捐處辦理查欠作業後，即可至地政事務所辦理移轉登記。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 共有人無法協議時，可以向法院請求分割嗎：

共有人可以協議分割，但如協議不成，則應進而向法院訴請裁判分割。由於我國《民法》第824條第2項規定：分割的方法不能協議決定，或於協議決定後因「消滅時效」完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人的請求，命為下列分配：
１、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物的分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
２、原物分配顯有困難時，得「變賣」共有物，以價金分配於各共有人；或以原物的一部分分配於各共有人，他部分「變賣」以價金分配於各共有人。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 具備資格的經紀人員可否以自己名義對外執行仲介業務？

        按照不動產經紀業管理條例立法意旨在於「人必歸業，業必歸會」，故具備資格的經紀人員必須任職於合法的不動產經紀業，並以受僱公司名義對外執行仲介或代銷業務，不得以自己名義對外執行，以建立不動產市場交易秩序，保障交易者權益。另外，按照同條例第32條非經紀業禁止經營仲介或代銷業務之意旨，具備經紀人員資格的經紀人員假如未受僱於不動產經紀業，而以自己名義經營仲介業務，即屬非法經營仲介或代銷業務，依規定可處行為人新台幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 受託人就受託土地於信託關係存續中移轉所有權時，土地增值稅納稅義務人是誰？

受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第 35條第1項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。另以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 私設巷道是否可以由地方稅稽徵機關主動辦理減免地價稅？

由於地方稅稽徵機關没有私設巷道土地所有權人表示願意無償提供使用的資料，所以没有辦法主動減免地價稅，而仍須由土地所有權人提出申請，再憑以辦理減免。

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【持分土地買賣】~ (市地重劃) 分別共有土地於市地重劃時是否申請分配為單獨所有?

分別共有土地，共有人依該宗應有部分計算應分配面積已達最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 買違章建築應如何維護自己權利？

買違章建築必須承當被拆除或被處罰鍰之風險 , 所以買受人於訂立契約時須自行評估其風險或於契約中和出賣人約明倘遭拆除或被處罰時 , 出賣人應能補貼買受人之損失 。但無論如何 , 買違章建築之潛在風險始終存在 。

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 被繼承人的免稅額多少？

被繼承人的免稅額為1,200萬元（95年1月1日至98年1月22日為779萬元），如果他的身分是軍、警、公教人員因執行任務死亡，可以扣除2,400萬元（95年1月1日至98年1月22日為1,558萬元），申報時要檢附死亡時服務機關出具的執行任務死亡證明。
（遺產及贈與稅法第18條）
（遺產及贈與稅法施行細則第15條）

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【持分土地、畸零地買賣專區】~ 經都市計劃編為道路預定地而尚未闢為道路之共有土地能否請求分割？

依都市計畫法第四十二條、第五十條、第五十一條之規定，道路用地屬公共設施用地，應於一定期間內以徵收等方式取得，逾期即視為撤銷，且於未取得前，所有權人仍得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用，並得申請為臨時建築使用。故經都市計劃法編為道路預定地而尚未闢為道路之共有土地，其共有人仍得請求分割（最高法院七十五年度第五次民事庭會議決議）。

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