【持分土地、畸零地買賣專區】~ 公同共有土地，依土地法 規定，公同共有人尚不得主張以同一價格優先承購

查民法第八百二十七條規定：「依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」，是各公同共有人於未分割共有物前，尚無所謂「應有部分」，其既無應有部分，自無法踐行土地法第三十四條之一第四項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」之規定。故公同共有土地之出售，公同共有人尚不得主張以同一價格優先承購。

持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有土地、

台北市、新北市..等持分土地、畸零地、道路用地、

疑難土地高價收購       0982-683151 ~~~ 龍 先生 

【持分土地、畸零地買賣專區】~ 若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否亦得主張優先購買權？

一、查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（本部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照）。

二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋，始得依該條主張優先購買權，且自己出資建築，係屬法律事實行為，縱未登記，出資人於建築完成後即已取得房屋所有權；又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記，但仍得為交易之標的，買受人取得事實上處分權，故實務上法院裁判見解，亦不以該房屋合法為前提，違章建築之房屋，於符合前揭法條規定者，仍得主張優先購買權之適用（最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照）。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地、畸零地買賣專區】~ 1樓部分作早餐店使用，另一部分作住家使用，如何適用自用稅率課徵土地增值稅？

按房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。


持分土地 /共有土地 / 繼承土地 / ~~~ 買賣 收購 ~~~ 0982-683151  龍 先生

買房 (( 土地持分越多越好)) ？小心「這邊」先虧了

購買大樓建案或是公寓時，除了建物之外，也會獲得一部分的土地持分，土地持分的大小除了可能影響到貸款條件外，未來如果進行重劃、都更的話，更可能影響到分配的多寡，感覺上應該多多益善，但事實卻可能不然。

首先，如果是公寓類型的產品，由於持有人數量較少，只要地段夠好，未來確實有機會進行都更，但如果是產權複雜的大樓建案，又座落在雙北以外的地區，想要等到都更的機會其實不高，這時較高的土地持分反而成為了一個缺點。

因為房屋稅的計算方式，其實跟土地持分息息相關，共有部分持有的比例越高，要繳的房屋稅也就越高，地產部落客「地產秘密客 Ting & Sam」就曾分享，即使同一社區、類似坪數的房子，房屋稅也可能相差數千元之多，造成這樣的差異最大的可能就是在「停車位」上，雖然一般來說住宅社區自用的停車位免徵房屋稅，但卻會影響到共有部分的持分比例，因此停車位比較大或是多買一個停車位的人，要繳的房屋稅就會比較高。

此外，陽台也可能是原因之一，因為當陽台的面積超過主建築面積1／8，超過的部分就要計入課稅面積，需要繳交的房屋稅也就會比較高。

夫妻共有房產 老婆地價稅更便宜？原來是少做「這步驟」

日前有民眾申請補發地價稅繳款書，卻發現他與妻子各持分一半的土地及房屋，妻子繳的地價稅卻比較便宜，相當不解原因。桃園地方稅務局表示，許多人以為夫妻共同持有房地，作住家使用、戶籍也都設在該房屋，只要夫或妻的其中一方提出申請，夫妻各自持分土地均可享有自用住宅稅率千分之2課徵地價稅，但其實這是錯誤觀念。

地方稅務局說明，地價稅是按每一土地所有權人在每一直轄市或縣市轄區內土地的地價總額計算，夫妻雖共同擁有房地，但當地價稅開徵時，仍是依各自持有土地的地價總額計徵並分別開立稅單。

 因此，地方稅務局提醒，夫妻共同持有房地，記得雙方都要各自提出地價稅自用住宅用地申請，才能依照自住優惠稅率千分之2來課徵地價稅。

【持分土地、畸零地買賣專區】~ 日據時期土地原登記為寺廟或宗教團體所有，在臺灣光復前借用他人名義登記，迄今仍由該寺廟或宗教團體管理使用者，該如何處理？

原以寺廟或宗教團體名義登記，於34年10月24日以前改以他人名義登記之土地，自始為該寺廟或宗教團體管理、使用或收益者，經登記名義人或其繼承人同意，由該寺廟或宗教團體於申報期間內，檢附證明文件向土地所在地直轄市或縣（市）政府民政機關申報發給證明書；並於領得證明書後30日內，向土地所在地政事務所申請更名登記。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

捷運三鶯線媽祖田站、台北大學站開案 預計6月前開標

18:322024/02/12 中時 呂健豪

捷運三鶯線全線共規畫7處捷運開發案，其中台北大學站、媽祖田站目前已公告徵求投資人，預計今年5月至6月將陸續開標，未來若能順利與投資人簽約，估計可替三峽、土城引入77億投資金額，促進地方發展。

新北捷運局長李政安表示，台北大學站捷運開發基地位於三峽區復興路與大勇路交叉口，面積約1790坪，除位處北大對面，也鄰近三峽老街、三峽國小、國中學區及三鶯國民運動中心，距離恩主公醫院及國道僅600公尺，生活機能完善；而媽祖田站則為鄰近土城頂埔生活圈，面積約2980坪，為開發面積第二大的開發案。

台北大學站預計興建地上20層、地下4層，總樓地板面積約1萬5900坪，並提供280個轉乘機車停車格、110個自行車停車位及YouBike，預計將為三峽帶來30億投資金額；媽祖田站則預計興建地上25層、地下3層，總樓地板面積約2萬1000坪的捷運開發大樓，可望替土城挹注47億元投資金額，並有894坪公益設施。

捷運局表示，捷運三鶯線共7處捷運開發案，三峽站2處出入口已於2023年成功招商，除了台北大學站、媽祖田站外，龍埔站、永吉公園站、鶯桃福德站等3站也陸續辦理招商作業中，未來招商成功後，可促進捷運三鶯線沿線人流活動，帶動周邊地區發展，形塑大眾運輸導向發展（TOD）城市，打造優質舒適的捷運生活圈。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 寺廟或宗教團體申請更名登記時，應否為已依法登記之募建寺廟或法人？

依地籍清理條例第34條規定申請更名登記之寺廟或宗教團體，應為已依法登記之募建寺廟或法人。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地、畸零地買賣專區】~ 女變男，到底能不能變成祭祀公會的派下員？

嘉義一名賴姓女子2009年動了變性手術，由女變男後，他打官司主張自己已是男性，與其他兄弟一樣有權擔任賴氏祭祀公業的「派下員」，且對於祭祀公業的34筆土地擁有公同共有權，但祭祀公業主張基於「祭祀祖先」目的，只有男性子孫能當派下員，「她」是為了土地才去變性，但法院認為「他」既然已變性為男性，沒理由不讓他當派下員且擁有土地共有權，否則違反平等原則，因此判賴男勝訴確定。賴男提告指稱，他於2009年3月8日變更性別為男性後，也向戶政機關變更身分登記為男性，向嘉義市政府申請賴氏祭祀公業的派下員系統表，發現兩個弟弟都被列入祭祀公業派下員，自己卻沒有，為了維護權益而提起「確認派下權存在」訴訟。賴氏祭祀公業則主張，祖先為了避免「無嗣」、「無子孫祭拜」、「香火斷絕」等考量，於清朝設立祭祀公業，以祭祀及傳遞香火為首要目的，代代相傳，且「派下員」必須是「直系男性卑親屬」，才有「傳遞香火」的生理機能，而「賴女」一房已有兩個弟弟可繼承祭祀義務，並指她做變性手術並非為了祭祀祖先，而是為了取得公業祀產的權利，顯然有違善良風俗，違反祭祀公業設立目的。不過賴男表示，他從小自有性別認同時起，就認定自己的外部性別與內在不符，也經過醫院鑑定確認，他才尋求「變性手術」，變性為男性，使自己生理與心理相符。法院認為他經過2名精神科醫師評估鑑定，並已動手術摘除女性性器官，包括乳房、子宮、卵巢等，依規定向戶政機關聲請變更性別獲准，雖然他出生時是女性，但目前是男性，並不牴觸祭祀公業「祭祀祖先」的設立目的，且他的兩個弟弟都被祭祀公業列入派下員，沒理由對賴男差別待遇，因此判他有權擔任派下員並擁有祭祀公業的土地共有權。全案確定。

收購共有、持分、繼承土地 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地、畸零地買賣專區】~ 信託土地，在信託關係存續中由受託人移轉時，可否按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

原則上不可以。惟該信託土地如為自益信託土地，供委託人本人、配偶、或其直系親屬自用住宅使用，且與信託目的不相違背者，如其他要件符合自用住宅用地，仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 

持分土地 /共有土地 / 繼承土地 / ~~~ 買賣 收購 ~~~ 0982-683151  龍 先生